Rakentamisen ajalliset vastuut korjausrakentamisessa: 2 vuoden takuu on enemmänkin vain vastuunrajoitus

Usein rakennusurakoita markkinoidaan ja myydään ns. kahden vuoden takuulla. Mistä tässä on kysymys ja miksi tähän hyvältä tuntuvaan tarjoukseen kannattaa suhtautua kriittisesti?

Tässä asia esitettynä hieman yksinkertaistettuna:


1) Lähtökohtana 10 vuoden laaja vastuu, ellei toisin sovita

Sopimusoikeudessa eli myös urakkasopimuksissa lähtökohtana on tuottamusvastuu (tai tarkemmin sanottuna kontrollivastuu) urakkasuorituksen virheellisyydestä. Tämä tarkoittaa yksinkertaistettuna sitä, että urakoitsijan on korjattava suorituksessaan olevan virhe tai korvattava sen korjauskulut, jos virhe on seurausta urakoitsijan huolimattomasta toiminnasta.

Vastuu pitää sisällään velvoitteen virheiden korjaamiseen tai korjauskulujen korvaamiseen riippumatta siitä, ilmentääko virhe lievää, tavallista vai törkeää huolimattomuutta vaiko tahallisuutta urakoitsijan toiminnassa.

Urakoitsijan vastuu on ajallisesti 10 vuoden pituinen laskettuna urakan valmistumisesta. Vastuun päättyminen perustuu vanhentumislaista tulevaan vastuun ajalliseen rajaukseen.

Eli yksinkertaistettuna: jos urakoitsija on toiminut huolimattomasti ja tehnyt rakennusvirheen, niin tämän on korjattava virhe, kunhan se paljastuu 10 vuoden kuluessa rakentamisesta. Jos virhe paljastuu tätä myöhemmin, on urakoitsija vastuusta vapaa.

Ilman erillistä sopimista urakassa ei ole niin sanottua erillistä ”takuuaikaa”, vaan urakoitsija vastaa työn asianmukaisuudesta koko 10 vuoden ajan.


2) Korjausrakentamisessa lyhyemmästä vastuuajasta ja lievemmästä vastuusta yleensä sovitaan ”takuun” varjolla

Korjausrakentamista koskien ei ole olemassa lainsäädäntöä, joka kategorisesti kieltäisi urakoitsijan vastuun lieventämisen tai lyhentämisen 10 vuoden pääsäännöstä. Rakennusurakoissa hyvin yleisesti käytettyihin rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin (YSE 1998-ehdot) sisältyykin vakiona urakoitsijan vastuuta merkittävästi lieventävä ja lyhentävä kohtansa, ehtojen 30 §.

2.1) YSE 1998-ehtojen 30 § rajoittaa urakoitsijan vastuuta olennaisesti  2 vuoden takuuajan jälkeen

Ensimmäinen YSE 1998-ehtojen erikoisuus on se, että ehtojen 30 §:n mukaan urakoitsija vastaa kahden vuoden (”takuuajan”) jälkeen vain sellaisista rakennusvirheistä, jotka se on aiheuttanut tahallisesti tai toimimalla törkeän huolimattomalla tavalla väärin taikka jotka ovat seurausta sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta noudattamatta jättämisestä.

Tällainen lauseke on tosiasiassa merkittävä vastuunrajoitus, sillä se vapauttaa urakoitsijan sellaisista rakennusvirheistä, jotka se on aiheuttanut ”ainoastaan” lievällä tai tavallisella huolimattomuudella tai jotka muuten kuuluisivat sen kontrollivastuun piiriin. Tällaisia virheitä ovat tyypillisimmät ns. piilevät rakennusvirheet.  Urakoitsijan vastuu yleisimmistä piilevistä virheistä on siis katkaistu YSE 1998-ehdoilla kahteen vuoteen.

Ilman takuuajan päättymiseen kytkettyä vastuunrajoitusta urakoitsija olisi suoraan lainsäädännön nojalla vastuussa kaikista huolimattomuudellaan aiheuttamista virheistä aina 10 vuoteen asti. Vastuu pitäisi sisällään niin lievällä, tavallisella kuin törkeällä huolimattomuudella ja tahallisuudella aiheutetut virheet ja vahingot.

Lainsäädäntö kieltää vastuun rajoittamisen törkeällä huolimattomuudella tai tahallisesti aiheutetuista vahingoista ja virheistä, mutta ei siis lievällä ja tavallisella huolimattomuudella aiheutettuja vahinkoja koskien. Tästä syystä YSE 1998-ehtojen 30 § ei koske törkeällä huolimattomuudella tai tahallisuudella aiheutettuja virheitä ja vahinkoja. MUTTA…

2.2) Tilaajalle sälytetty näyttötaakka rajoittaa entisestään urakoitsijan vastuun toteuttamista takuuajan jälkeen

Lähtökohtana suomalaisessa sopimusoikeudessa on, että sen osapuolen, jonka suorituksessa on virhe, on vastuusta vapautuakseen osoitettava ettei virhe ole seurausta sen huolimattomasta toiminnasta. Tämä näyttötaakkasääntö on kuitenkin tahdonvaltaista lainsäädäntöä eli sellaista, josta osapuolet voivat sopia toisin.

Toinen YSE 1998-ehtojen erikoisuus onkin 30 §:ään sisään leivottu, normaalista poikkeava, niin sanottu käännetty näyttötaakka 2 vuoden takuuajan jälkeen.

YSE 1998-ehdoissa näyttötaakka urakoitsijan huolimattomuuden osoittamisesta on käännetty  2 vuoden jälkeen siten, että tilaajan (taloyhtiön) on kyettävä näyttämään rakennusvirheen olevan seurausta vähintään urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta (tai tahallisuudesta), jotta urakoitsijan vastuu aktualisoituu.

Ilman YSE 1998-ehtojen mukaista takuuajan jälkeistä käännettyä näyttötaakkaa olisi urakoitsijan vastuusta vapautuakseen osoitettava, ettei virhe johdu sen huolimattomasta toiminnasta tai kuulu sen kontrollivastuun piiriin.

Ero näyttötaakan jakautumisessa voi vaikuttaa hiuksen hienolta, mutta vaikeuttaa käytännössä huomattavasti urakoitsijan vastuuseen saamista 2 vuoden takuuajan jälkeen.


3) Mihin YSE 1998-ehtojen takuuaika ja vastuunrajoitus käytännössä johtavat?

Käytännössä monet tyypilliset, vasta 2 vuoden takuuajan jälkeen paljastuvat rakentamisen virheet ovat seurausta urakoitsijan törkeää toimintaa lievemmistä laiminlyönneistä, joista urakoitsija ei siis vastaa YSE 1998-ehtojen mukaan enää sen jälkeen, kun urakasta on kulunut kaksi vuotta.

YSE 1998-ehtojen mukaan urakoitsija vastaa 2 vuoden jälkeen vain törkeällä huolimattomuudellaan, tahallisella toiminnalla tai sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä johtuvista virheistä. Mutta näyttötaakka tällaisten vastuuperusteiden olemassa olosta  on korkea ja siirretty YSE 1998-ehdoilla urakoitsijalta tilaajalle.

Käytännössä tilaajan on erittäin vaikea näyttää, että urakoitsijan virheet olisivat seurausta urakoitsijan törkeän huolimattomasta toiminnasta ja siksi taloyhtiöt harvoin saavat urakoitsijoita vastuuseen 2 vuoden takuuajan jälkeen. Vastuun toteuttamiseksi pitäisi pystyä näyttämään, että urakoitsijan huolimattomuuden aste lähentelee jo rikollista toimintaa.

Ainakin urakoitsijan vastuuseen saaminen takuuajan jälkeen edellyttää poikkeuksetta juristin palkkaamista, sillä urakoitsijat valitettavan usein kieltäytyvät korjauksista takuuajan jälkeen vedoten siihen, etteivät havaitut virheet ilmennä törkeää tuottamusta ja että taloyhtiö ei kuitenkaan pysty tällaista oikeudessa näyttämään toteen.

Ilman vastuunrajoituksia urakoitsija vastaisi 2 vuoden jälkeenkin kaikista virheistä, ellei se pystyisi näyttämään toimineensa urakassa kaikin puolin huolellisesti ja virheen olevan seurausta siitä itsestään riippumattomista syistä.


4) Virheisiin aina vedottava oikea-aikaisesti

Vastuun ajalliseen ulottuvuuteen liittyy aina vaatimus siitä, että ilmenneestä virheestä on reklamoitu urakoitsijalle oikea-aikaisesti. Reklamaatioiden oikeat ajankohdat eivät kuitenkaan ole tämän kirjoituksen aiheena, mutta niitä ei kuitenkaan saa unohtaa urakoitsijan vastuuta toteuttaessaan.


kuva1

Vesa Puisto

Kirjoittaja on kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut lakimies ja lakiasiaintoimisto Fokuksen omistaja.

Hän valmistelee asunto-osakeyhtiöoikeudellista väitöskirjaa Tampereen yliopiston johtamiskorkeakoulussa.