Uutta oikeuskäytäntöä – KKO 2017:91 Asuinhuoneiston vuokravakuudeksi annettu takausvastuu voi olla suurempi kuin kolmen kuukauden yhteenlaskettujen vuokrien määrä

KKO 2017:91

Vuokranmaksun vakuudeksi annettua vierasvelkatakausta ei koske kolmen kuukauden vuokran määrää koskeva rajoitus


Mistä asiassa oli kysymys

Asiassa oli kyse siitä, koskiko asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (AHVL) 8 §:n vuokravakuuden enimmäismäärää koskeva ehto myös vakuudeksi sovittua kolmannen osapuolen antamaa takausta. AHL 8 §:n mukaan vuokravakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokran suuruinen.

Tapauksessa asuinhuoneiston vuokrasopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi oli annettu omavelkainen takaus. Huoneisto oli vuokrattu yhteisesti B:lle ja C:lle.  Takauksen oli antanut A. Takaussitoumukseen ei oltu otettu mainintaa siitä, että takauksen määrä rajoittuisi enintään kolmen kuukauden vuokran määrää vastaavan suuruiseksi. Tapauksessa vuokralainen ei ollut itse asettanut minkäänlaista vakuutta vuokrasuhteen ehtojen täyttämiseksi.

Takaaja oli vuokralaisen maksulaiminlyöntien vuoksi velvoitettu käräjäoikeuden yksipuolisella tuomiolla maksamaan vuokranantajalle kuuden kuukauden vuokrat. Takaaja vaati omassa kanteessaan, että hänen maksuvelvoitteensa rajataan AHVL 8 §:n mukaisesti koskemaan vain kolmen kuukauden vuokrasaatavia.

Asia eteni käräjäoikeudesta hovioikeuden kautta korkeimpaan oikeuteen asti. Korkein oikeus totesi, että AHVL 8 §:n vuokravakuutta koskeva rajoitussäännös koskee vain vuokralaisen itse asettamaa vakuutta. Sen sijaan kolmannen osapuolen antama omavelkainen takaus ei kuulu rajoitussäännöksen soveltamisalan piiriin. Siten takaajan oli maksettava vuokranantajalle myös niitä vuokralaisen rästejä, jotka joiden määrä ylitti kolmen kuukauden vuokran määrän.


Ratkaisun juridiset perusteet

Korkein oikeus sovelsi ratkaisussaan huoneenvuokralain lisäksi lakia takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta

AHVL 8 §:n säännös vuokravakuuden enimmäismäärästä on pakottavaa lainsäädäntöä. Vuokrasopimuksessa ei siten voida sopia suuremmasta kuin kolmen kuukauden vuokraa vastaavasta vakuudesta, joka vuokralaisen olisi asetettava. Korkein oikeus kiinnitti tuomiossaan huomiota siihen, että AHVL on tarkoitettu sääntelemään vain vuokralaisen ja vuokranantajan välistä suhdetta. Omavelkaisen takauksen antaja ei ole vuokrasuhteen osapuoli, eikä huoneenvuokralakiin sisältyvää vakuutta koskevaa rajoitussäännöstä voida siksi soveltaa hänen edukseen.

Takauksesta ja vierasvelkapanttauksesta annettu laki mahdollistaa omavelkaisen takauksen antamisen toisen henkilön velasta, eikä aseta mitään kiinteää euromääräistä ylärajaa omavelkaisen takauksen suuruudelle. Tästä pääsäännöstä ei korkeimman oikeuden mukaan voida poiketa pelkästään huoneenvuokralakiin sisältyvän vuokralaista suojaavan rajoitussäännöksen vuoksi.

Takauksen antajaa suojaavat omat takauslakiin sisältyvät suojasäännöksensä. Ne eivät kuitenkaan estä antamasta toisen henkilön vuokrasuhteeseen liittyvää määrältään yli kolmen kuukauden vuokraa vastaavaa takausta. Koska takauslaki ei estänyt nyt kyseessä olevan takauksen antamista, ei korkein oikeus vapauttanut takaajaa maksuvastuusta kolmen kuukauden vuokrat ylittäviltä osilta.


 Kiinteistölakimiehen kommentit

Oiva ratkaisu takauslain ja huoneenvuokralain suhteesta

Asuinhuoneiston vuokralaisen asemaa suojataan AHVL:n pakottavien säännösten avulla monella tapaa. Esimerkiksi juuri vuokravakuuden määrä ja huoneiston irtisanomisajat ovat vuokralaisen eduksi pakottavia eli niistä ei voida vuokrasopimuksessa sopia vuokralaisen aseman heikentämiseksi.

Takauslaki sen sijaan sallii hyvinkin suurien takausten antamisen toisen henkilön velasta. Itse takaussitoumuksessa tai -sopimuksessa takauksen suuruus voidaan kuitenkin rajoittaa koskemaan esimerkiksi vain enintään kolme tai vaikka viiden kuukauden vuokran määrän suuruisia vuokrarästejä. Tässä tapauksessa takaaja ei ollut ymmärtänyt rajoittaa takaustaan koskemaan vain kolmen kuukauden vuokrarästejä, mikä olisi sinänsä ollut täysin mahdollista. Hyvällä sopimisella ja takausvastuun oikeanlaisella rajoituksella takaaja olisi voinut rajoittaa omaa vastuutaan ja välttyä epämukavalta yllätykseltä vuokralaisen jätettyä vuokria rästiin.

Koska tämä korkeimman oikeuden ratkaisu koskee vain takaajan ja vuokranantajan välistä suhdetta, ei tapausselosteessa oteta kantaa vuokralaisen ja takaajan välisiin maksusuhteisiin. Takauslain mukaan takaajalle syntyy kuitenkin oikeus vaatia alkuperäisen velallisen (tässä tapauksessa vuokralainen) puolesta maksamiaan suorituksia jälkikäteen täysimääräisenä takaisin alkuperäiseltä velalliselta. Tässä tapauksessa takaaja saisi siis periä vuokralaiselta vuokranantajalle maksamiaan vuokria takauslain perusteella. Olisi kuitenkin mielenkiintoista saada oikeudesta ennakkoratkaisu myös siihen kysymykseen, onko takaajalla oikeus saada kaikki maksamansa vuokrat vuokralaiselta takaisin, vai voisiko vuokralainen tehokkaasti vedota AHLV 8 §:n rajoitussäännökseen, kun kysymys on hänen maksuvelvoitteestaan suhteessa vuokravakuuden hänen puolestaan asettaneeseen takaajaan. Nyt tämä kysymys jää edelleen avoimeksi.


Mitä tästä opimme

Universal Business Concept Icon Set

Korkeimman oikeuden ratkaisu avaa oven vallitsevien käytäntöjen muutokselle huoneenvuokramarkkinoilla

Nykyisin vuokranantajat haluavat vuokralaiselta vuokranmaksun vakuudeksi pääsääntöisesti aina omalle tililleen maksetun vuokravakuuden tai vuokralaisen nimissä olevan vakuustilin, jolle vakuus maksetaan. AHVL rajoittaa tällaisen vakuuden suuruuden enintään kolmen kuukauden vuokran määrää vastaavan suuruiseksi. Jos vuokrasopimuksessa sovitaan suuremmasta vakuudesta, on sopimusehto AHVL 8 §:n perusteella mitätön.

Toisinaan vuokranantajat ovat tyytymättömiä siihen, että laki rajoittaa vuokravakuuden määrää, sillä kolmen kuukauden vuokraa vastaava vakuus ei aina riitä kattamaan vuokralaisen maksulaiminlyöntejä tai vuokralaisen huoneistolle aiheuttamien vahinkojen korjauskustannuksia.

Korkeimman oikeuden linjauksen myötä vuokranantaja voi saada euromäärältään suuremman vakuuden, jos vakuus vaaditaan rahavakuuden sijasta vierasvelkatakauksena. Nähtäväksi jää haluavatko vuokranantajat lähteä tulevaisuudessa vaatimaan tällaista takausta vuokrasuhteen vakuudeksi tavanomaisen rahavakuuden sijaan.

Takauksien hyödynnettävyyttä vakuusmuotona vähentää kuitenkin takausten realisoimisen hitaus. Käytännössä takauksena annetun vakuuden käyttäminen on hitaampaa ja voi vaatia oikeustoimia takaajaa vastaan, kun taas rahassa maksettu vuokravakuus on suhteellisen helposti ja nopeasti vuokranantajan käytettävissä.

Mikäli takausta halutaan käyttää vuokrasuhteen vakuutena, on takaussitoumukseen tai -sopimukseen kuitenkin aina syytä ottaa selvyyden vuoksi jonkinlainen määräys siitä, kuinka suuren euromäärän takaaja voi joutua takauksen perusteella maksamaan. Mutta kuten korkeimman oikeuden ratkaisusta käy ilmi, euromäärän ei tarvitse rajoittua kolmen kuukauden vuokran suuruiseksi.


kuva1Vesa Puisto

Kirjoittaja on kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut lakimies ja lakiasiaintoimisto Fokuksen omistaja. Hän valmistelee asunto-osakeyhtiöoikeudellista väitöskirjaa Tampereen yliopiston johtamiskorkeakoulussa