Uutta oikeuskäytäntöä – KKO 2017:22 Asunto-osakeyhtiön ikärajalausekkeille siunaus korkeimmasta oikeudesta

 

KKO 2017:22

Asunto-osakeyhtiö sai ottaa osakkaan osakehuoneiston yhtiön hallintaan yhtiöjärjestyksen ikärajasäännöksen rikkomisen takia


Mistä asiassa oli kysymys

Universal Business Concept Icon Set

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen määräys asetti rajoituksia sille, minkä ikäisiä henkilöitä osakehuoneistossa saa asua

Tapauksessa asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen sisältyi määräys, jonka mukaan yhtiön asuinnoissa saivat asua vain sellaiset henkilöt, jotka olivat täyttäneet 55 vuotta tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täytti saman ehdon.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli tehnyt päätöksen ottaa erään osakkeenomistajan huoneiston yhtiön hallintaan sillä perusteella, että huoneistossa asui kaksi noin 30-vuotiasta henkilöä, eikä yhtiöjärjestyksen vaatimus vähintään yhden 55-vuotiaan henkilön asunnossa asumisesta täyttynyt.

Molemmat asunnossa asuvat henkilöt veivät asian käräjäoikeuteen ja vaativat hallintaanottopäätöksen kumoamista sillä perusteella, että huoneistoa ei käytetty olennaisesti vastoin sen käyttötarkoitusta, mikä voisi toimia hallintaanoton perusteena.

Asia eteni käräjäoikeudesta hovioikeuden kautta korkeimpaan oikeuteen asti ja korkein oikeus totesi tuomiossaan, että hallintaanottopäätös on pätevä. Samalla se ratkaisi ainakin osittain kiinteistöalalla pitkään puhuttaneen kysymyksen siitä, ovatko asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen sisältyvät ikärajalausekkeet päteviä.


Ratkaisun juridiset perusteet

Universal Business Concept Icon Set

Hallintaanotto on taloyhtiön ankarin keino puuttua mm. maksu- ja järjestyshäiriöihin sekä huoneiston vääränlaiseen käyttöön

Korkein oikeus sovelsi ratkaisussaan asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n kohdan 3) säännöstä huoneiston hallintaanottamisen perusteista.

Asunto-osakeyhtiölain mukaiset perusteet huoneiston hallintaanotolle:

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan, jos:

1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai yhtiövastikkeeseen rinnastettavia kuluja;

2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;

3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka;

4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai

5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Korkeimman oikeuden mukaan kahden noin 30-vuotiaan henkilön asumista senioritalossa voidaan pitää olennaisesti huoneiston yhtiöjärjestyksessä määrätyn käyttötarkoituksen vastaisena, vaikka kaupungin rakennusvalvontaviranomainen ei asiaan lähtisikään sen vähäisyyden vuoksi puuttumaan.


 Kiinteistölakimiehen kommentit

Universal Business Concept Icon SetMerkittävä ratkaisu, jolla on tärkeitä vaikutuksia asumiseen ja asuntotuotantoon

Taloyhtiöitä, joiden yhtiöjärjestyksiin sisältyy asukkaisen vähimmäisikää koskevia määräyksiä, kutsutaan yleisesti senioritaloiksi. Senioritalojen rakentamisessa taustalla on kaupungin ja kiinteistön omistajan välinen järjestely siitä, että kaupunki ei vaadi kohteeseen rakennettavaksi yhtä montaa autopaikkaa verrattuna tilanteeseen, jossa rakennettavaa kiinteistöä ei kohdennettaisi seniorikansalaisille. Kun autopaikkoja on rakennettava vähemmän kuin tavallisesti, jäävät kohteen rakennuskustannukset normaalia alemmaksi, mikä mahdollistaa asuntojen myymisen hieman edullisemmin.

Korkeimman oikeuden ratkaisu yllätti monet, sillä jotkut pitävät ikärajalausekkeita jopa perustuslain syrjintäkiellon vastaisena ikään perustuvana syrjintänä. Korkein oikeus ei ratkaisunsa perusteluissa ottanut mitään kantaa ikäsyrjintäkysymykseen ja ratkaisi asian yksinkertaisesti vain asunto-osakeyhtiölain hallintaanottoa koskevien säännösten nojalla.

Monille taloyhtiölle ja asunnontuottajille ratkaisu on helpotus, sillä ikärajalausekkeiden pätevyys on tähän asti ollut epäselvää ja taloyhtiöt eivät välttämättä ole uskaltaneet puuttua tilanteisiin, joissa ikärajasääntöä on rikottu.

Ikärajalausekkeita sisältyy asunto-osakeyhtiöiden lisäksi myös moniin asumisoikeusasunnoista tehtyihin asumisoikeussopimuksiin. Niidenkin osalta ikärajalausekkeiden pätevyys on ollut tähän asti epäselvää. Vaikka korkeimman oikeuden ratkaisu koskeekin asunto-osakeyhtiötä, voi ratkaisun lopputulos varmasti heijastella vaikutuksia myös asumisoikeusasumisen puolelle.


Mitä tästä opimme

Universal Business Concept Icon Set

Tapauksen jälkeen on selvää, että taloyhtiö voi ottaa osakkeenomistajan huoneiston hallintaansa, mikäli yhtiöjärjestyksen asumista koskevaa ikärajasääntöä rikotaan oleellisesti

Tapauksen tiimoilta on kuitenkin huomattava, että korkeimman oikeuden ratkaisu koski vain sellaista tilannetta, jossa yhtiöjärjestys rajoitti sitä, minkä ikäinen henkilö huoneistossa saa asua. Ratkaisu ei ota mitään kantaa sellaiseen tilanteeseen, jossa yhtiöjärjestyksen ikärajalauseke on muotoiltu niin, että ikäraja koskee pelkän huoneistossa asumisen sijaan myös huoneistoon liittyvien omistamista. Tällaisiakin yhtiöjärjestysmääräyksiä nimittäin on ja niiden pätevyys jää edelleen epäselväksi.

Toinen tapauksen oppi liittyy juridiikan luonteeseen ylipäätänsä. Ratkaisun käsittely aina käräjäoikeudesta korkeimpaan oikeuteen asti hyvin sen, että samasta asiasta voi juridiikassa olla perustellustikin montaa eri mieltä. Tapauksessa käräjäoikeus nimittäin piti hallintaanottopäätöstä pätevänä, mutta hovioikeudessa asia kääntyi toisin päin. Korkein oikeus kumosi kuitenkin hovioikeuden tuomion ja päätyi käräjäoikeuden kanssa samalle kannalle. Korkeimmassa oikeudessa asia ratkaistiin niukimmalla mahdollisella enemmistöllä niin, että viiden tuomarin äänestyksessä kolme tuomaria oli sitä mieltä, että hallintaanottopäätös on pätevä ja kaksi taas toista mieltä.


kuva1Vesa Puisto

Kirjoittaja on kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut lakimies ja lakiasiaintoimisto Fokuksen omistaja. Hän valmistelee asunto-osakeyhtiöoikeudellista väitöskirjaa Tampereen yliopiston johtamiskorkeakoulussa.