Uutta oikeuskäytäntöä – Helsingin hovioikeus 4.4.2017/429 (asunto-osakeyhtiö / muutostyöoikeus / valvonta)

Helsingin hovioikeus 4.4.2017; Päätös Nro 429 (vailla lainvoimaa 5.4.2017)

Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan oli korvattava yhtiölle huoneiston muutostyön valvonnan ja vaikutusten selvittämisen kustannuksia 3.361,04 euroa.


Mistä asiassa oli kysymys

Universal Business Concept Icon Set

Tapauksessa osakkeenomistaja oli suorittanut huoneistossaan asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukaisia muutostöitä kuten takan ja hormin uusimisen, vesi- ja viemärijohtojen uusimisen sekä kaukolämpöjärjestelmään kytketyn lattialämmityksen asentamisen.

Osakkeenomistaja oli antanut asunto-osakeyhtiölle puutteellisen muutostyöilmoituksen sekä muutostyöilmoituksen täydennyksen töiden suorittamisen aikana. Muutostyöilmoitusten ja suunnitelmien puutteellisuuden vuoksi asunto-osakeyhtiö oli käyttänyt ulkopuolista asiantuntijaa konsulttinaan muutostöiden vaikutusten arvioimiseksi sekä muutosöiden valvojana. Tapauksessa osakkeenomistaja oli käyttänyt remontissa myös omaa konsulttia työn valvojana.

Osakkeenomistaja velvoitettiin korvaaman asunto-osakeyhtiölle valvontakuluina 3.361,04 euroa. Tapauksessa merkitystä ei ollut sillä, että osakkeenomistajalle ei oltu annettu kustannusarviota valvonnan kuluista etukäteen.

Hovioikeus ei myöntänyt osakkeenomistajille jatkokäsittelylupaa.


Ratkaisun juridiset perusteet

Universal Business Concept Icon Set

Tapauksessa hovioikeus sovelsi asunto-osakeyhtiölakiin kirjattuja osakkeenomistajan muutostyöoikeutta koskevia pääperiaatteita. Periaatteiden mukaan osakkeenomistajalla on laaja oikeus tehdä muutostöitä kustannuksellaan omassa huoneistossaan ja että yhtiöllä on aina oikeus valvoa muutostyön suorittamista.

a) Osakkeenomistajan oikeus muutostyöhön

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistajalla on lähtökohtainen oikeus tehdä huoneistossaan muutostöitä. Muutostöiden on oltava huoneiston käyttötarkoituksen mukaisia ja työt on suoritettava hyvän rakennustavan mukaisesti (eli rakennusteknisesti oikein).

Tapauksessa osakkeenomistajalla oli lähtökohtainen oikeus tekemiinsä muutostöihin. Osakkeenomistajan tuli kuitenkin tästä huolimatta noudattaa asunto-osakeyhtiölaissa säädettyjä muutostyöstä ilmoittamisen muotovaatimuksia.

b) Muutostyöstä ilmoittaminen

Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstään etukäteen kirjallisesti asunto-osakeyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö voi arvioida noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko muutostyöstä mahdollisesti vahinkoa tai haittaa yhtiölle (AOYL 4 luvun 7 §).

Tapauksessa osakkeenomistaja oli toimittanut yhtiölle kaksi puutteellista muutostyöilmoitusta, joihin ei ollut sisältynyt mm. tarvittavia rakennuspiirustuksia ja työkuvauksia. Puutteellisten suunnitelmien vuoksi asunto-osakeyhtiö oli joutunut käyttämään ulkopuolista konsulttia selvittämään muutostöiden vaikutuksia rakennukseen.

c) Yhtiön oikeus valvoa muutostyötä

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 9 §:n mukaan yhtiöllä on oikeus osakkeenomistajan kustannuksella valvoa, että osakkeenomistajan muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaan sekä rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta.

Laki turvaa siten asunto-osakeyhtiölle ehdottoman oikeuden valvoa osakkeenomistajan muutostöitä. Tapauksessa valvontaa olivat edellyttäneet mm. takan ja hormin uudistustyöt, vesi- ja viemärijohtojen uusiminen sekä lattialämmityksen asentaminen.

Asunto-osakeyhtiöllä on oikeus käyttää omaa valvojaansa muutostöissä, vaikka osakkeenomistajalla olisi myös omakin valvoja. Näin joudutaan toimimaan silloin, jos osakkeenomistajan käyttämä valvoja ei ole riittävän pätevä suorittamaan työn valvontaa. Tällöin osakkeenomistaja joutuu maksamaan sekä oman valvojansa että yhtiön käyttämän valvojan palkkion.

d) Kiinteistölakimiehen kommentit

Oikeudessa oli arvioitavana mm. osakkeenomistajan omien muutostyöilmoitusten asianmukaisuus sekä riittävän valvonnan kynnys. Oikeus otti molempien osalta asunto-osakeyhtiölle edullisen kannan, mikä ilmentää yhtiön oikeutta rakennuksen omistajana saada aina suorittaa tarpeellinen valvonta rakennuksessa tehtävien kunnossapito- ja muutostöiden osalta. Tämä on yksi harvoja yleisesti saatavilla ratkaisuja, joissa on otettu kantaa siihen, miten suuriksi muutostöiden valvontakustannukset voivat muodostua.

Tapauksessa oli myös kiinnostavaa se, että hovioikeus sovelsi oikeudenkäymiskaaren (oikeudenkäyntimenettelyä koskeva laki) suhteellisen tuoretta säännöstä jatkokäsittelyluvasta. Tapauksessa hovioikeus ei sen perusteella ottanut asiaa käsiteltäväksi, koska käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ei ollut sen mielestä syytä epäillä. Hovioikeus pysytti siten käräjäoikeuden ratkaisun voimassa.

Tulevaisuudessa yhä useampi asunto-osakeyhtiöitä koskeva riita tulee jäämään pelkän käräjäoikeuskäsittelyn varaan, vaikka aiemmin ne ovat hyvin usein päätyneet hovioikeuteen asti. Uusi jatkokäsittelylupaa koskeva säännös rajaa aiemman ehdottoman muutoksenhakuoikeuden asunto-osakeyhtiöiltä pois.


Mitä tästä opimme

Universal Business Concept Icon Set

Asunto-osakeyhtiöllä on vahva oikeus valvoa osakkaan remontteja osakkaan kustannuksella. Vaikka osakkeenomistajalla olisikin oikeus muutostyöhön, ei siihen saa ryhtyä noudattamatta lakiin sisältyviä säännöksiä työstä ilmoittamisen suhteen.

Osakkeenomistajan kannattaa teettää aina tarvittavat remonttisuunnitelmat ulkopuolisella ammattilaisella, jotta asunto-osakeyhtiö voi niiden perusteella mitoittaa työlle tarvittavan valvonnan ja arvioida työn vaikutukset rakennukseen.


kuva1Vesa Puisto

Kirjoittaja on kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut lakimies ja lakiasiaintoimisto Fokuksen omistaja. Hän valmistelee asunto-osakeyhtiöoikeudellista väitöskirjaa Tampereen yliopiston johtamiskorkeakoulussa.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s