Uutta oikeuskäytäntöä – KKO 2016:43 (asunto-osakeyhtiö / vastike / yhdenvertaisuus / pesutupa)

KKO 2016:43

Taloyhtiön pyykkituvan käyttö- ja ylläpitokustannusten kattaminen kaikilta perittävällä vastikkeella oli sallittua.


Mistä asiassa oli kysymys

Universal Business Concept Icon SetTapauksessa oli kyse siitä, onko asunto-osakeyhtiössä sallittua kattaa yhteisen pesutuvan kustannukset kaikilta osakkailta perittävällä vastikkeella.

92 huoneiston asunto-osakeyhtiön pesutuvassa oli aikaisemmin ollut rahastusautomaatti, johon pesutuvan käyttömaksut oli maksettu. Rahastusautomaatti oli varastettu, minkä jälkeen asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt olla perimättä pesutuvan käytöstä erillistä maksua asukkailta. Näin ollen pesutuvasta vuosittain aiheutuvat 1.000 – 2.000 euron kustannukset katettaisiin hoitovastikkeella. Yhtiökokouksessa päätös pesutuvan kulujen kattamisesta vastikkeella oli tehty yksinkertaisella enemmistöllä.

Kaksi yhtiön osakasta (jotka eivät käyttäneet pesutupaa) nosti yhtiötä vastaan kanteen tuomioistuimessa ja vaati yhtiökokouksen päätöksen mitätöintiä. Perusteinaan osakkaat esittivät, että päätöksellä tosiasiallisesti katetaan yhtiön asukkaiden elinkustannuksia osakkailta perittävällä vastikkeella, mikä olisi asunto-osakeyhtiölain vastikesäännösten vastaista. Osakkaiden mukaan päätös oli myös yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Kaikki oikeusasteet käräjäoikeudesta korkeimpaan oikeuteen asti katsoivat, että pesutupakustannusten kattaminen vastikerahoitteisesti oli sallittua.


Ratkaisun juridiset perusteet

Universal Business Concept Icon SetTapauksessa korkein oikeus perusti ratkaisunsa asunto-osakeyhtiön tarkoitukseen, vastikkeen käyttöalaan, yhdenvertaisuusperiaatteeseen sekä maksurasituksen kohtuullisuusteen.

a) Asunto-osakeyhtiön tarkoitus ja vastikkeen käyttöala

Korkein oikeus toteisi perusteluissaan nimenomaisesti sen, että koska asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on osakkeenomistajien asumistarpeiden tyydyttäminen ja että vastikkeella voidaan kattaa sellaiset menot, jotka aiheutuvat mm. asumistarpeen edellyttämästä yhtiön rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta sekä muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista.

Korkeimman oikeuden mukaan pyykkäys ja yhteisen pesutuvan käyttö on tavanomaista asumistarvetta, vaikka osa osakkaista ei käyttäisikään pesutupaa.

b) Yhdenvertaisuusperiaate ja maksurasituksen kohtuullisuus

Yhdenvertaisuusperiaatteesta korkein oikeus lausui, että osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät aina hyödy yhtiön palveluista suorittamiaan maksuja vastaavassa suhteessa, eikä tämä ole asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Samasta syystä päätös kustannusten vastikeperusteisesta kattamisesta voidaan tehdä yhtiökokouksessa yksinkertaisella enemmistöllä, eikä erillisiä suostumuksia osakkailta vaadita.

Pesutuvastan kustannusten kattamisesta yksittäisille osakkaille tässä tapauksessa aiheutuvat kustannukset olivat korkeimman oikeuden mukaan kohtuullisia (toim: tässä tapauksessa arviolta muutamia kymmeniä euroja vuodessa).

c) Kiinteistölakimiehen kommentit

Tapauksessa korkein oikeus linjasi ennekaikkea yhdenvertaisuusperiaatteen merkitystä ja sisältöä asunto-osakeyhtiössä. Kiinteistöjuristien keskuudessa on sanonta siitä, että yhdenvertaisuusperiaate ei tarkoita jokaisen osakkaan kohdalla millimetrin tarkkaan toteutunutta yhdenvertaisuutta. Korkein oikeus kirjoitti tämän säännön myös auki ratkaisun perusteluissaan.

Tapauksen keskeinen anti on siinä, että se luo ensinnäkin ennakkotapauksen pesutupamaksujen kattamisesta vastikkeella. Toisekseen se luo arviointikriteereitä vastaavien muidenkin taloyhtiön tarjoamien palveluiden rahoittamisesta tasapäistetysti yhtiövastikkeella.

Ratkaisu muistuttaa myös asunto-osakeyhtiöiden alkuperäisestä riskinjaollisesta tarkoituksesta eli rakennuksesta aiheutuvien kustannusten sosialisoinnista kaikkien osakkaiden maksettaviksi vastikkeiksi.


3) Mitä tästä opimme

Universal Business Concept Icon SetTapauksen jälkeen taloyhtiöt voivat varsin turvallisin mielin luopua pesutupien käyttömaksuista. Pesutupamaksuista luopumisen ohella taloyhtiöt voivat harkita myös muista käyttömaksuista luopumista, mikäli näin yhtiössä halutaan.

Pesutupa- ja muiden käyttökorvausmaksujen periminen edellyttää yleensä joko rahastusautomaattia pesutupaan tai sitten isännöitsijän säännöllisesti suorittamaa pesutupamaksulappujen lähettämistä. Käyttökorvausmaksuista luopuminen vähentää siten ilkivallan riskiä (rahastusautomaatin rahojen varastaminen) ja isännöitsijän hallinnollista taakkaa.


kuva1

Vesa Puisto

Kirjoittaja on kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut lakimies ja lakiasiaintoimisto Fokuksen omistaja. Hän valmistelee asunto-osakeyhtiöoikeudellista väitöskirjaa Tampereen yliopiston johtamiskorkeakoulussa.