Uutta oikeuskäytäntöä – KKO 2016:33 (asunto-osakeyhtiö / vahingonkorvaus / vesivahinko / vuokralainen)

KKO 2016:33

Vuokranantajaosakas ei ollut vastuussa vuokralaisensa asunto-osakeyhtiölle aiheuttamien vahinkojen korvaamisesta.


1) Mistä asiassa oli kysymys

Universal Business Concept Icon SetTapauksessa oli kyse osakkeenomistajan velvollisuudesta korvata asunto-osakeyhtiölle vuokralaisensa aiheuttamat vahingot.

Osakkaan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon nukahtamalla alkoholin vaikutuksen alaisena suihkun lattiakaivon päälle suihkun ollessa edelleen päällä. Asunto-osakeyhtiö vaati tuomioistuimessa osakkaalta vahingonkorvauksena vuokralaisen aiheuttaman vesivahingon korjauskuluja (62.239,25 euroa).

Asunto-osakeyhtiö hävisi jutun kaikissa oikeusasteissa.


2) Ratkaisun juridiset perusteet

Universal Business Concept Icon SetTapauksessa korkein oikeus otti kantaa osakkaan huolellisuusvelvoitteeseen, kunnossapitovastuuseen, isännänvastuuseen sekä tuottamusta koskevan näyttötaakan jakautumiseen.

a) Näyttötaakka osakkaan huolimattomuudesta

Korkeimman oikeuden perusteluiden mukaan osakas ei ollut laiminlyönyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n velvoitettaan huoneiston huolelliseen hoitoon, vaikkei ollut estänyt vesivahingon syntymistä. Tapauksessa sovellettavaksi ei siis tullut niin sanottu käännetty näyttötaakka osakkaan tuottamuksen osalta. Siten osakkaan ei tarvinnut näyttää toimineensa kaikin puolin huolellisesti, vaan asunto-osakeyhtiön tehtävänä oli osoittaa osakkaan huolimaton menettely, mikäli halusi saada tältä vahingonkorvausta.

b) Osakkaan velvollisuus seurata huoneiston kuntoa vuokrasuhteen aikana

Korkeimman oikeuden mukaan osakkeenomistaja voi normaalitilanteessa luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa hänelle huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista, eikä osakkaan huolellisuusvelvoitteeseen kuulu asunnon kunnon seuraaminen vuokrasuhteen aikana. Jos kuitenkin osakkeenomistajalla olisi vuokralaisen käyttäytymisen, yhtiön tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella syystä syytä olettaa, että vuokralainen ei huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan, osakkeenomistajan olisi KKO:n mukaan huolehdittava siitä, että huoneiston kunto tarkistetaan tarvittavan usein. Tapauksessa osakkaan ei näytetty olleen saaneen tällaisia vuokralaista koskevia ilmoituksia.

Huoneistonsa vuokralle antaneen osakkeenomistajan on vasta aiheen siihen ilmaantuessa huolehdittava siitä, ettei vuokralainen vahingoita huoneiston osia ja puututtava tietoonsa tulleeseen huoneiston epäasianmukaiseen käyttöön. Osakkeenomistaja ei siten ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää.

c) Kotivakuutuksen edellyttäminen osana vuokrasopimusta

Korkeimman oikeuden mukaan osakkeenomistajalla ei ole asunto-osakeyhtiöön nähden velvollisuutta huolehtia (omasta tai vuokralaisensa) vakuutusturvasta siltä varalta, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakennuksen osat vahingoittuvat.

Osakas ei siis ollut toiminut huolimattomasti myöskään sillä perusteella, ettei ollut edellyttänyt vuokralaiseltaan kotivakuutuksen ottamista.

d) Osakkaan isännänvastuu vuokralaisestaan

Korkeimman oikeuden toteamuksen mukaan osakkeenomistaja ei vastaa vastaa vuokralaisen huoneiston huolimattomalla käytöllä asunto-osakeyhtiölle aiheuttamasta vahingosta, ellei itse ole jollakin tavalla myötävaikuttanut vahingon syntyyn (toiminut tuottamuksellisesti / huolimattomasti). Tämä ilmentää niin sanottua vahingonkorvausvastuun henkilökohtaisuuden periaatetta.

e) Kiinteistölakimiehen kommentit ratkaisusta

Korkeimman oikeuden ratkaisu perustuu olemassa olevien vahingonkorvausta koskevien vakiintuneiden yleisten oppien ja näyttötaakkasääntöjen melko yksinkertaiseen soveltamiseen.

Ratkaisun kannalta keskeisin yleinen vahingonkorvausoikeudellinen periaate on vahingonkorvausvastuun henkilökohtaisuus. Periaate merkitsee sitä, että se kuka on aiheuttanut vahingon, on yksin vastuussa sen korvaamisesta. Periaate ei toki ole poikkeukseton ja siitä on poikettu esimerkiksi työnantajan vastuun osalta niin sanottuna isännänvastuuna. Työnantajan isännänvastuun perusteella se vastaa työntekijöidensä työssään aiheuttamien vahinkojen korvaamisesta asiakkailleen. Työnantajan isännänvastuusta on kirjattu oma pykälänsä vahingonkorvauslakiin, joka siis mahdollistaa poikkeamisen pääsääntönä olevasta vahingonkorvausvastuun henkilökohtaisuudesta.

Osakehuoneiston vuokrauksen osalta mikään laki ei sisällä säännöstä siitä, että vuokranantaja olisi isännänvastuussa vuokralaistaan. Siksi vahingonkorvausvastuun henkilökohtaisuuden periaatteesta ei ole mahdollista poiketa vuokranantajan vahingoksi tällaisissa ikävissä vesivahinkotapauksissakaan.

Ratkaisu vahvistaa siis jo ennestäänkin selvät vahingonkorvausoikeudelliset perussäännöt ja sen, ettei niistä ole syytä poiketa kiinteistöalalla ilman lakiin perustuvia erityissäännöksiä.


3) Mitä tästä opimme

Universal Business Concept Icon SetVahinkojen ennaltaehkäisy ja riittävä vakuutusturva ovat taloyhtiön parhaita keinoja suojautua vastaavilta ylimääräisiltä ja epäoikeudenmukaisesti kohdistuvilta korjauskuluilta. Vahingonkorvausoikeudenkäynti voi täydentää taloyhtiön keinovalikoimaa, muttei ole oikotie onneen.

Tapauksessa vuokralaisen vahingonkorvausvastuu oli tuomioistuimessa alennettu kohtuussyistä (varallisuusolojen vuoksi) puoleen taloyhtiön korjauskuluista n. 30.000 euroon. Vuokralaisen saama vahingonkorvaustuomio ei kuitenkaan lämmitä taloyhtiötä laisinkaan, jos tällä ei yksinkertaisesti ole varallisuutta  korvausten suorittamiseen. Tuomio ei ole automaatinen tae maksukysystä tai korvausten saamisesta.

Tapauksen oppi käytännön kannalta onkin siinä, että taloyhtiössä tällaisten vesivahinkojen ehkäisy on kaiken A ja O. Vahinkoja voi yrittää välttää vesivahinkojen riskeistä asukkaita säännöllisesti muistuttamalla. Ja jos pehmeä tiedotuslinja yksin ei riitä, voidaan harkita varustamalla putkiremontin yhteydessä suihkutilat kahdella erillisellä lattiakaivolla, kuten monissa opiskelija-asuntoloissa jo tehdään.   Toisaalta riittävän kattava kiinteistövakuutus myös tapa estää korjauskulujen jäämistä yksin taloyhtiön maksettavaksi, koska vuokranantajaosakkaalta niitä ei voida periä.

Vuokranantajan näkökulmasta taas kotivakuutuksen vaatiminen osana vuokrasopimusta on usein miten järkevää. Jos tilanne on se, ettei vuokralainen itse saa vakuutusta luottotietojen puuttumisen vuoksi, kannattaa miettiä järjestelyä, jossa vuokranantaja kustantaa vuokralaisen vakuutuksen ja kuukausittainen vuokran määrä sovitaan siksi normaalia korkeammaksi. Kaikki vakuutusyhtiöt eivät tällaista vakuutusta tunne, mutta tässäkin asiassa kysyntä luonee tarjontaa, kunhan vain riittävän moni vuokranantaja tällaista vakuutusta vakuutusyhtiöltä lähtee kysymään.


kuva1Vesa Puisto

Kirjoittaja on kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut lakimies ja lakiasiaintoimisto Fokuksen omistaja. Hän valmistelee asunto-osakeyhtiöoikeudellista väitöskirjaa Tampereen yliopiston johtamiskorkeakoulussa.